一、起草背景和過程
黨的二十大報告提出“實施全面節(jié)約戰(zhàn)略，推進各類資源節(jié)約集約利用”。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出“深化土地制度改革”“盤活存量土地和低效用地”。2023年9月，《河南省人民政府辦公廳關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（豫政辦〔2023〕51號）指出“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，優(yōu)化存量、提升品質(zhì)、完善結(jié)構(gòu)、彰顯特色、提高效能，推動內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展，打造宜居、韌性、智慧城市。”2023年10月，《河南省人民政府關(guān)于加強和改進土地資源保護利用推動現(xiàn)代化河南建設(shè)的意見》（豫政〔2023〕38號）要求“制定推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進城市更新實施辦法，分類引導(dǎo)舊工業(yè)區(qū)（老廠區(qū)）、老舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）、舊商業(yè)街區(qū)、城中村等各類功能區(qū)域有序更新。”2024年3月1日起實施的《河南省開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展促進條例》規(guī)定“省自然資源部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門制定開發(fā)區(qū)低效用地認定標(biāo)準(zhǔn)和盤活利用政策，建立開發(fā)區(qū)低效用地數(shù)據(jù)庫，實施動態(tài)監(jiān)管”。
加快推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)是貫徹落實黨中央和省委省政府決策部署的重要舉措，可有效盤活利用存量土地，推動城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉(zhuǎn)變，保障產(chǎn)業(yè)項目落地和轉(zhuǎn)型升級，明顯降低單位GDP地耗，提高土地利用效率；有利于補齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，實現(xiàn)城鄉(xiāng)內(nèi)涵式、集約型、綠色化高質(zhì)量發(fā)展。
我廳結(jié)合國家政策和我省實際、充分借鑒外省經(jīng)驗，起草完成《關(guān)于加快推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進城市更新的通知》（以下簡稱《通知》）。2024年9月30日征求了各省轄市、濟源示范區(qū)、航空港區(qū)管委會自然資源主管部門意見，在廳門戶網(wǎng)站公開征求社會公眾意見，兩次征求省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等單位意見，經(jīng)修改完善形成正式《通知》。
二、主要內(nèi)容
《通知》分為五個部分，共二十一條，4700余字，主要內(nèi)容包括：
（一）夯實工作基礎(chǔ)。一是界定了城鎮(zhèn)低效用地的范圍。將城鎮(zhèn)低效用地分為低效工業(yè)用地等五類，并相應(yīng)制定了認定標(biāo)準(zhǔn)。二是明確了認定主體。由市、縣（市、區(qū)）級人民政府、開發(fā)區(qū)管委會組織開展低效用地的調(diào)查認定、上圖入庫及備案。
（二）發(fā)揮國土空間規(guī)劃引領(lǐng)作用。一是合理確定低效用地再開發(fā)空間和時序。明確低效用地再開發(fā)重點區(qū)域、空間單元和時序。二是優(yōu)化詳細規(guī)劃編制實施。注重剛彈結(jié)合，采用“單元+街坊”的管理方式，科學(xué)編制低效用地再開發(fā)區(qū)域詳細規(guī)劃。三是優(yōu)化容積率核定。對多保留不可移動文物和歷史建筑、市政基礎(chǔ)設(shè)施以及必要的公共走廊等附屬設(shè)施，提出了容積率支持政策。四是允許按現(xiàn)狀條件更新改造。對建筑退距等指標(biāo)無法達到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新。
（三）優(yōu)化再開發(fā)模式。一是鼓勵多主體參與。鼓勵原土地使用權(quán)人進行改造開發(fā)，允許按照規(guī)定程序?qū)τ玫匦再|(zhì)等適當(dāng)調(diào)整并補交土地出讓價款。鼓勵通過全省土地二級市場交易系統(tǒng)公開轉(zhuǎn)讓，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓。二是支持零星建設(shè)用地成片開發(fā)。對于邊角地、夾心地、插花地，支持通過收購、置換等方式，整合歸宗后再開發(fā)。三是鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人參與城中村改造。符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件的地區(qū)，可采取自主、聯(lián)營、入股等方式進行改造開發(fā)。四是完善收益分配機制。探索低效用地再開發(fā)土地增值收益分配機制。五是妥善處理歷史遺留用地。明確了歷史形成的、沒有合法用地手續(xù)的建設(shè)用地、地上建筑物、構(gòu)筑物以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的用地政策。
（四）豐富土地配置方式。一是優(yōu)化土地供應(yīng)方式。堅持“凈地”供應(yīng)，探索依法實施綜合評價出讓、帶設(shè)計方案出讓、多門類自然資源資產(chǎn)組合包供應(yīng)以及產(chǎn)業(yè)鏈供地。二是完善地價計收規(guī)則。完善低效用地再開發(fā)地價計收補繳標(biāo)準(zhǔn)，探索以市場評估價為基礎(chǔ)按程序確定地價款。三是鼓勵土地混合開發(fā)利用和建筑復(fù)合使用。探索制定不同土地用途的混合利用政策，規(guī)范用地兼容及用途轉(zhuǎn)換管理，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換。四是完善公共服務(wù)設(shè)施。補齊養(yǎng)老、文化、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施短板。五是用好過渡期支持政策。對存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型用于國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目，利用閑置用房建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施的，實行5年過渡期支持政策。
（五）完善保障措施。一是拓寬資金渠道。統(tǒng)籌各類資金，支持低效用地再開發(fā)。用足用好規(guī)劃用地政策，合理引導(dǎo)社會資金參與低效用地再開發(fā)。二是依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記。明確了保留建筑物、兼容多種功能的土地和建筑物以及立體開發(fā)土地的不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理方法。三是完善退出機制。研究制訂低效用地市場化退出辦法，鼓勵和引導(dǎo)低效用地使用權(quán)人自主有償退出。四是強化監(jiān)督管理。加強低效用地再開發(fā)項目信息公開，注重階段性總結(jié)評估，及時糾正偏差。